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Créditos hipotecarios: más opciones, pero no todos aplican.

Una simulación de La Nueva. demuestra que una pareja de trabajadores no la tiene fácil para acceder al financiamiento de un departamento de dos ambientes.

Inmuebles con precios que se resisten a la baja y una inflación en alza se conjugan para que, pese a la mayor oferta de créditos hipotecarios del sistema financiero, acceder a la vivienda propia siga siendo para muchos una empresa fuera de su alcance.
Si repasamos la oferta de financiamiento para adquirir una vivienda, como por ejemplo, los préstamos ajustados por Unidad de Vivienda (UVI) que ofrece entre otros el Banco Hipotecario; los créditos del Banco Nación, ajustables en función de la Tasa de Referencia, y el remozado Procrear, puede concluirse que pese a los esfuerzos de la administración de Mauricio Macri, resolver el problema del acceso a la vivienda seguirá atado a la difícil empresa de bajar la inflación.
Eso aparece a simple vista si se compara el salario de bolsillo de una pareja de empleados mercantiles y la cuota de un préstamo para adquirir una vivienda, que surge de algunas de las diferentes alternativas del mercado. Los sueldos netos de ambos cónyuges ahora se pueden sumar.
La pareja de nuestro ejemplo tiene 10 años de antigüedad y pertenece a la categoría vendedor B, franja que representa alrededor del 70% del padrón del gremio más numeroso de la ciudad.
Su salario básico asciende a 13.516,72 pesos, considerando los últimos aumentos de convenio. Incorporados el proporcional por los 10 años de antigüedad y el presentismo, el salario bruto mensual llega a $ 16.106,93 por mes, que con los descuentos de ley resulta en 12.866,08 pesos, y que sumados calificarían con un ingreso familiar de 25.732,16 mensuales.
Si sólo a los fines de esta simulación se asume que podrían localizarse en zona sur –con estándares de costos medios a bajos-- deberían afrontar un valor de 75.000 dólares, en promedio. Esto surge de la consulta de La Nueva. , con tres agentes inmobiliarios de trayectoria.
Se trataría de un departamento de 60 metros cuadrados, dos habitaciones y una antigüedad media de 20 años.
Tomando como referencia la cotización del dólar oficial (Banco Nación) del 19 del corriente --$ 15,20 por unidad de la divisa-- el monto a financiar sería de $ 1.140.000.
A sacar cuentas
El préstamo ajustado por UVI que ofrece el Banco Hipotecario financia hasta el 75% del valor de la propiedad elegida ($855.000) a una tasa anual del 4,93%. La relación cuota/ingreso debe ser del 30% y el plazo de 180 meses (20 años). Se bonifican los seguros de incendio y vida.
Vale aclarar que el requisito más importante es acreditar haberes en la entidad, presentar los últimos seis recibos de sueldo y certificado de empleo, entre otros.
El valor de la cuota a lo largo de la vida útil del préstamo ajusta en función de la UVI, cuya evolución está regida por la inflación minorista, a través del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER).
Suponiendo un escenario optimista, con tasas de inflación anuales del 25% para el primer año del crédito, del 15% para el segundo, 10% para el tercero y 5% para los años 4 al 15 (finalización del préstamo) la primera cuota será de alrededor de $ 6.870,36, contra $22.901,20 que permite la relación cuota/ingreso exigida.
Sin embargo, por atractivo que pueda parecer el sistema –en Chile, de donde fue copiado, tiene gran aceptación-- el efecto acumulativo de la inflación sobre la cuota inicial la incrementará año tras año, haciendo que pase de $ 6.870,36 ($ 92.578,90 anuales) a $ 20.114,44 ($ 255.144,44 anuales) en el último año. Esto representa casi el 30% más que el monto obtenido al inicio.
La respuesta para tamaña diferencia entre cuotas radica en el ajuste a través de la UVI. La incógnita es obviamente, como se moverán en ese lapso inflación y salarios.
Ahora, en un escenario pesimista, con el 40% de inflación durante el primer año de repago del crédito, 30% el segundo, 25% el tercero y 20% del cuarto en adelante, la variación será de $ 6.954,49 ($100.588,28 anuales) a $185.682,37 ($2.190.144,57 anuales), cifra que supera holgadamente el monto inicial del crédito.
Si bien los salarios han venido recuperando con atraso la pérdida por inflación, la proyección demuestra que la actualización de la deuda en base a la UVI podría volverla cada vez más pesada, hasta correr el riesgo de tornarla impagable. Y esto aún tomando en cuenta que el Banco Hipotecario ofrece la posibilidad de refinanciar hasta el 25% del plazo de devolución acordado.
Difícil aplicar
“Nación Tu Casa”, del Banco Nación, es otra de las líneas disponibles. Financia hasta el 80% del valor de la vivienda, en hasta 20 años de plazo, y con un esquema combinado de tasa de interés del 14% anual para los primeros tres años, y variable a partir del cuarto año. En este caso, pese a las oscilaciones que pudiera sufrir la tasa, los incrementos no podrán superar el porcentaje de aumento que arroje el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), que calcula anualmente el INDEC.
La línea tiene dos seguros: vida e incendio, del 0,12% del saldo deudor, en el primer caso, y de 750 pesos por año en el segundo. Ambos se incorporan a la cuota.
Otra característica es que el Nación no exige acreditación de haberes y se acepta la incorporación de codeudores para saldar el préstamo. Como en el caso anterior, la relación cuota/ingresos no debe exceder el 30%.
Bajo las condiciones ya mencionadas, la cuota pura del préstamo para conseguir el departamento (es decir, sin considerar gastos adicionales) ascenderá a $ 12.145,48, que se estira hasta alrededor de $ 13.300 si se consideran los seguros, entre otros gastos adicionales. Los números del ejercicio arrojan un ingreso estimado para acceder a la operatoria de alrededor de $ 44.500 al mes, claramente, fuera de las posibilidades de la pareja de empleados usada como ejemplo (ingresos conjuntos de $ 25.732,16 al mes).
El nuevo Procrear
Sin dudas una de las alternativas más accesibles para los mercantiles, el remozado Procrear ofrece la posibilidad de acceder a una unidad por una cuota que no debería superar el valor medio de un alquiler, tal cual se comprometió públicamente esta semana el titular de la Anses, Emilio Basavilbaso.
La propuesta del organismo, denominada Procrear ABC, cuenta con un interés anual del 5%, relación cuota/ingreso del 25%, plazo de hasta 20 años, y una bonificación del Gobierno nacional de $ 100.000 a $ 300.000. Cada familia deberá aportar el 10% para propiedades de hasta un millón de pesos o el 15% para las de mayor valor.
Sólo podrán acceder al Procrear ABC trabajadores en relación de dependencia, autónomos y monotributistas, con ingresos netos de entre 2 y 4 salarios mínimos, vitales y móviles ($13.620 a $27.240; desde septiembre, entre $15.120 y $30.240).
Así las cosas y en función de lo informado por Anses, en función del ejemplo aquí considerado, la cuota para el préstamo no debería superar, al menos en el inicio, los $ 6.200, lo que lo convierte en una opción muy conveniente para la pareja del ejemplo.
De todas formas, habrá prioridades, ya que el organismo seleccionará a los potenciales adjudicatarios en función de ciertos parámetros de acceso público. De todas formas, cabe la posibilidad de no quedar seleccionado, sobre todo, si no logran contar con el ahorro requerido (no menor a los $ 100.000) que exige la Anses.
Mientras tanto, analistas criticaron el nuevo plan de la administración macrista, ya que no contempla la posibilidad de construir una vivienda, vedando la reconocida capacidad de la actividad constructiva para generar un efecto multiplicador sobre la economía local.
Lo anterior cobra un especial interés si se tiene en cuenta que, de acuerdo con datos oficiales del ministerio de Trabajo de la Nación, entre abril de este año e igual lapso del anterior el sector perdió más de 48.300 puestos de trabajo.
Si bien perfectibles, los ejemplos demuestran con números algo que la ciencia económica sabe de memoria: sólo una macroeconomía estable y previsible proporciona las bases para un sistema crediticio de largo plazo y al alcance de la mayoría. La clave sólo pasaría, en ese caso, porque nuestra pareja de tortolitos acuerde el color de las paredes o la calidad de las aberturas.
Fuente: La Nueva.

 
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